La lezione sulla casa che viene da Madrid

Il 2 ottobre il Congresso spagnolo ha respinto i due decreti-legge con cui il governo Sánchez intendeva affrontare l’emergenza abitativa. Erano provvedimenti nati sull’onda del caso di Maricarmen, l’ottantasettenne sfrattata a Madrid: una vicenda drammatica, trasformata in legislazione d’urgenza.

Il primo Real Decreto-ley sospendeva sino al 2030 determinati sfratti di persone vulnerabili prive di un’alternativa abitativa; consentiva agli inquilini in regola con i pagamenti di ottenere fino a due anni di proroga dei contratti in scadenza; bloccava alcuni aggiornamenti dei canoni e, negli altri casi, li limitava al 2% in assenza di accordo. Regolava inoltre gli affitti stagionali e per stanze, impedendo che affittare separatamente le camere consentisse di superare il canone previsto per l’intero casa, imponeva nuovi obblighi ai proprietari e introduceva un insieme eterogeneo di misure fiscali: detrazioni per gli inquilini, maggiorazioni delle imposte per abitazioni vuote o turistiche, IVA sugli affitti turistici e prelievi sulle società immobiliari quotate.

Il secondo decreto interveniva sulla durata delle locazioni. Dopo i primi cinque anni — sette se il locatore era una persona giuridica — il contratto si sarebbe rinnovato automaticamente per ulteriori blocchi di cinque o sette anni. Il proprietario che avesse negato il rinnovo senza una causa tipizzata avrebbe dovuto versare almeno dodici mensilità, con un preavviso elevato a sei mesi. Non era un diritto assoluto dell’inquilino a rimanere per sempre, ma rendeva il recupero dell’immobile costoso e incerto.

Orbene, scherzando si suol dire che nessuna buona azione rimane impunita, ma nella politica odierna nessuna cattiva idea viene squalificata. Quindi, meglio spiegare bene cosa c’è che non va nei decreti di Sanchez. Infatti, con misure del genere il beneficio è immediato e visibile per chi possiede già un contratto; il danno è differito e disperso tra quanti cercheranno casa domani.

Uno studio su San Francisco, pubblicato nell’American Economic Review nel 2019, documenta bene il meccanismo. L’estensione del controllo degli affitti ridusse la mobilità degli inquilini protetti, ma i proprietari interessati dal provvedimento diminuirono di circa il 15% l’offerta locativa. Gli autori hanno calcolato che la contrazione abbia contribuito ad aumentare i canoni nel resto della città. In breve: chi resta (anche se benestante) è protetto; chi entra paga di più o non trova casa.

Il problema non è soltanto quantitativo. Glaeser e Luttmer, studiando New York, hanno mostrato che i controlli producono una cattiva allocazione degli alloggi: le famiglie rimangono in case non più adatte alle loro esigenze pur di non perdere il canone favorevole. La rassegna di Konstantin Kholodilin, apparsa nel Journal of Housing Economics nel 2024, conferma effetti ricorrenti che accompagnano la riduzione dei canoni per gli occupanti protetti, vale a dire minore offerta e mobilità, ridotta manutenzione degli immobili e deterioramento della qualità.

I decreti spagnoli avrebbero sommato questi incentivi: tetto agli aumenti, proroghe obbligatorie, rinnovi di lunghissima durata, indennizzi e ostacoli al recupero dell’immobile. La risposta prevedibile sarebbe stata una selezione più severa degli aspiranti conduttori, maggiori garanzie richieste, passaggio degli immobili alla vendita o ad altri usi e minori investimenti. A essere penalizzati sarebbero stati soprattutto giovani, lavoratori mobili, immigrati e famiglie senza solide referenze: proprio i gruppi che la politica dichiarava di voler aiutare.

Sanchez è al governo da otto anni senza aver risolto il problema, mentre la logica risposta quando c’è un eccesso di domanda è aumentare l’offerta, costruendo e ristrutturando più case, agevolando altresì l’edilizia sociale e introducendo incentivi fiscali (queste ultime misure facevano capolino nei decreti bocciati).

Insomma queste norme, oltre a costituire un attacco alla proprietà privata, diritto che sembra importare assai poco a molti politici, avrebbero avuto anche il paradossale effetto di svantaggiare proprio i più disagiati. Non dubitiamo che anche in Italia qualcuno la troverà un’ottima idea.

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