Sconti Imu sulla seconda casa, per i pensionati residenti all’estero, per immobili inagibili. Ma slitta l’Imu precompilata modello Tari. Arriva una delle scadenze più temute dai contribuenti: l’imposta municipale unica sulla proprietà. E, in vista dell’acconto del 16 giugno, ci sono varie novità da sapere. Vediamo, punto per punto, che cosa cambia da quest’anno.
Imu precompilata: manca il decreto attuativo
Nell’ottica di semplificazione degli adempimenti burocratici sulle spalle di milioni di cittadini, si punta a uniformare l’Imu alla Tari, la tassa sui rifiuti. Del resto, alcuni Comuni – come Trento e Trieste – inviano già ai propri contribuenti un avviso di pagamento calcolato.
Per ora, tuttavia, l’avvio dell’Imu precompilata previsto per il 2026 slitta. Già, perché manca ancora il decreto attuativo interministeriale (Mef-Interno-Innovazione tecnologica) per rendere operativa questa modalità.
Alla base del rinvio, ci sarebbero ragioni tecniche in via di risoluzione. Ma il provvedimento sembrerebbe ormai in dirittura d’arrivo. Mef, Agenzia dell’entrate, Ragioneria dello stato e Sogei stanno lavorando agli aspetti tecnici per allineare i rispettivi sistemi informatici. A questo punto, la partenza del nuovo sistema è probabile per il saldo del 16 dicembre. Come funzionerà?
Il Comune invierà al contribuente un bollettino con l’importo dell’Imu dovuto per i mesi di possesso e all’anno, il dettaglio delle aliquote applicate, detrazioni e dati catastali, le istruzioni per il pagamento.
Il meccanismo avrà una prima fase su circa 2 mila Comuni appositamente selezionati. Il campione, oltre a essere rappresentativo di tutto il territorio nazionale e delle varie fasce demografiche, è stato scelto anche per aliquote ed esenzioni sostanzialmente omogenee in modo da semplificare il test di prova. Poi, sarà gradualmente esteso a tutta la penisola per andare a regime nel 2027.
Si potrà ricevere il modulo già calcolato sia in formato cartaceo sia digitale (con un alert che notifica la disponibilità del documento da scaricare) e pagare tramite PagoPa, sulla appIO o con il bollettino tradizionale. L’intenzione, però, è transitare verso questo metodo tutti i versamenti F24 attuali come Iva, Irpef, contributi previdenziali e così via. Basterà un clic e il vecchio modulo F24 diventerà un ricordo.
Aliquote Imu 2026: il quadro attuale
Il passaggio all’Imu semplificata del 2025 ha, come noto, ridotto il variegato sistema di migliaia di aliquote stratificatesi nel tempo per l’autonomia dei Comuni a un elenco di 128 fattispecie predefinite.
La riforma ha introdotto il nuovo prospetto ministeriale che i Comuni devono usare per trasmettere le aliquote deliberate tramite il portale del federalismo fiscale entro il 14 ottobre dell’anno di riferimento, per essere poi pubblicate entro il 28 ottobre dello stesso anno. In assenza, si applicano le aliquote dell’anno precedente (se deliberate correttamente) e in caso di inadempienza o irregolarità, quelle base (ovviamente, più basse).
L’acconto del 16 giugno è calcolato sulle aliquote dell’anno precedente e dunque, nulla cambia per il versamento. Mentre eventuali modifiche entreranno in vigore con il saldo del 16 dicembre. Quale è la situazione a oggi?
Stando ai prospetti del Mef al 28 maggio, gli enti che hanno comunicato le rispettive aliquote per il 2026 sono 4.433 su circa 7.900 totali (ma non tutti le variano). Di questi, 79 risultano aver adottato le aliquote oltre il termine previsto. Nel gruppo, una ventina di piccoli Comuni campani, una dozzina laziali e una decina lombardi. Sette, invece, i capoluoghi di Regione che risultano aver trasmesso le aliquote nel 2026: Torino, Milano, Genova, Trento, Ancona, Perugia e Catanzaro. Ma quali le novità?
Le novità per il 2026: seconde case
La prima modifica, introdotta dalla Legge di bilancio 2026, riguarda le seconde case. Innanzitutto, va sottolineato il limite massimo della tassazione: per gli immobili diversi dall’abitazione principale, l’aliquota Imu ordinaria non può superare il 10,6 per mille salvo casi specifici (i Comuni possono oltrepassare la soglia solo in presenza di maggiorazioni ex Tasi consentite dalla normativa).
La novità più rilevante, però, riguarda gli immobili non locati né concessi in comodato d’uso o utilizzati solo occasionalmente nel corso dell’anno. L’esempio tipico è quello delle case di vacanza, nella disponibilità del proprietario ma abitate solo poche settimane. Ebbene, da ora, i Comuni hanno la facoltà di fissare aliquote ridotte fino al 50%. In pratica, chi sfrutta la seconda casa per brevi periodi potrebbe avere un cospicuo sconto.
Per la riduzione, l’ente può basarsi anche sui mesi di utilizzo o sui consumi delle utenze (luce, acqua, gas) per verificare l’effettivo uso limitato dell’immobile. La misura punta a alleviare il carico fiscale per chi non percepisce alcun reddito da una proprietà. Ma quante amministrazioni lo faranno? Nei borghi spopolati o nei piccoli centri, un “risparmio” potrebbe spingere molti a conservare una vecchia casa che altrimenti andrebbe in malora o anche a comprarne una. Ma è pur vero che i bilanci contano molto sulle entrate dell’Imu delle seconde case.
Secondo l’Osservatorio dei conti pubblici italiani dell’università La Cattolica, i Comuni finanziano almeno il 40% della spesa con i tributi locali. Da sole, Imu e Tari assicurano, rispettivamente, il 44,07% e il 33,90% delle entrate. Difficile, dunque, rinunciarci.
Pensionati all’estero
Un’altra modifica dell’Imu per il 2026 riguarda i pensionati italiani iscritti all’Aire, l’Anagrafe degli italiani residenti all’estero. Chi possiede ancora un immobile in Italia può beneficiare di un dimezzamento dell’imposta, a patto che si tratti di una sola unità immobiliare, non sia locata o concessa in comodato d’uso, e si trovi in un Comune al di sotto dei 5 mila abitanti. Anche in questo caso, l’intenzione è quella di mantenere un legame con i territori vulnerabili allo spopolamento.
Estensione dei casi di inagibilità
Maglie più larghe anche per l’inagibilità. Finora, lo sconto dell’Imu (in genere del 50%) era riservato solo agli immobili non utilizzabili per via di calamità naturali (sisma, frane, alluvioni ecc). Da quest’anno, il perimetro si amplia. I sindaci potranno definire altre fattispecie di inagibilità e fissare regole specifiche anche per gli immobili locati diventati inagibili.
Fra le cause, per esempio, fabbricati inagibili per crollo strutturale provocato da cedimento del terreno, per difetti costruttivi, per danni da incendi, per gravi problemi di staticità, per condizioni igienico-sanitarie pericolose, per eventi atmosferici diversi dalle catastrofi naturali. Il riconoscimento non scatta direttamente: dunque, se si possiede un fabbricato inutilizzabile, è bene verificare nel rispettivo Comune dove è situato quali motivi strutturali sono ammessi.
Altre esenzioni e agevolazioni
Per il 2026, si interviene anche su un segmento ad alta litigiosità – perfino a livello Ue – ovvero l’esenzione Imu per gli immobili utilizzati da enti non commerciali e destinati esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali quali quelle assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive, nonché attività di religione e di culto.
Sono stati chiariti i criteri oggettivi per qualificare la “non commercialità”: vi rientrano le attività accreditate o convenzionate con Stato, Regioni o enti locali. Per le attività non convenzionate, invece, l’agevolazione è riconosciuta solo in caso di gratuità o di corrispettivi simbolici (almeno inferiori alla metà dei prezzi medi di mercato). Ai fini dell’esenzione, la categoria catastale dell’immobile è irrilevante. Quanto alle attività assistenziali e sanitarie accreditate e contrattualizzate o convenzionate, l’esenzione spetta indipendentemente da eventuali importi di partecipazione alla spesa da parte dell’utente o dei familiari (come i ticket sanitari).
Altra novità dell’anno in corso contempla gli impianti di produzione di energia: I Comuni potranno differenziare le aliquote in base alla tipologia e alla potenza. Da ricordare, infine, l’agevolazione del 25% sull’Imu applicata a chi affitta a prezzi più bassi del mercato (contratti a canone concordato).
Fra le riduzioni confermate anche per il 2026, poi, c’è lo sconto del 50% della base imponibile Imu per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a figli o genitori che li utilizzano come abitazione principale. Ma scattano paletti più stringenti. Innanzitutto, il beneficio è limitato ai rapporti tra parenti in linea retta di primo grado (quindi, esclusi fratelli, nipoti, zii e altri familiari). Poi, bisogna rispettare un doppio requisito territoriale: il proprietario deve risiedere nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato mentre il beneficiario deve stabilire qui la residenza anagrafica e la dimora abituale. Da ultimo, chi concede l’abitazione può possedere al massimo un altro immobile, destinato alla propria abitazione principale. Restano sempre fuori gli immobili di lusso, soggetti a tassazione ordinaria.
Comuni montani
Una recente precisazione riguarda i Comuni montani. Il numero, rideterminato in base ai nuovi parametri di febbraio 2026, ha subito una sforbiciata: ora sono classificati come “montani” 3.715 enti: 346 in meno rispetto al passato. In vetta, c’è il Piemonte con ben 588 Comuni (nella nuova catalogazione, ne ha conquistati 49), seguito da Lombardia (539) e Campania (291).
Secondo un recente chiarimento del Mef, questo schema non vale ai fini fiscali: i terreni agricoli situati in aree montane o di collina, dunque, continueranno a essere esentati dall’Imu seguendo i criteri e gli elenchi storici.
Quanto pesa l’Imu?
Secondo uno studio del servizio Stato sociale, politiche fiscali e previdenziali, immigrazione elaborato dalla Uil sul gettito del 2025, in media, il costo dell’Imu di una seconda casa pesa 977 euro all’anno. Ma la forbice fra Nord e Sud, centri urbani metropolitani e piccoli, è ampia. La più cara è la Capitale: per un secondo immobile a Roma si sfiorano i 3.500 euro all’anno di Imu. Ma anche a Milano la media è di 2.957 euro, a Venezia di 2.335 mentre a Torino è pari a 1.984 euro. Viceversa, nelle città meridionali, l’onere fiscale sulla proprietà di una seconda casa va da 1.514 euro a Salerno ad appena 391 euro a Palermo. In pratica, più di 3 mila euro in meno delle città settentrionali.
A conti fatti, secondo gli stessi dati, anche vivere in una dimora di lusso può essere meno salato di un secondo appartamento: a Roma, per esempio, un proprietario di una prima casa di pregio versa, mediamente, un’imposta di 2.888 euro annui ovvero 611 euro in meno di chi possiede un appartamento non abitazione principale. E proprio la Capitale è in testa alla classifica degli incassi da Imu: 1,2 miliardi di euro nell’ultimo anno consolidato. Seguono Milano (941 milioni di euro) e Torino (quasi 270 milioni di euro). Nelle prime dieci per gettito, Napoli, Genova, Firenze, Venezia, Palermo e Padova.
Gettito in aumento
Dopo il record di 16,9 miliardi di euro incassato dai Comuni italiani nel 2024 (il più alto degli ultimi cinque anni, secondo il Centro Studi Enti Locali su dati Siope), la stima provvisoria di entrate per l’anno 2025 supera i 17 miliardi. Secondo le proiezioni, fra aumento delle basi imponibili immobiliari e lotta all’evasione, si profila un incremento fra il 2 e il 5%.
Nell’ultimo anno, del resto, più di 1,4 miliardi di gettito è stato frutto della lotta all’evasione: da solo, il Comune di Milano ha recuperato più di 35 milioni di euro.
Contano anche le rendite catastali rivalutate dopo una ristrutturazione. Il Documento di finanza pubblica 2026 quantifica in 70 mila gli immobili che hanno spontaneamente aggiornato la rendita catastale dopo aver beneficiato dei bonus edilizi. Ma il numero potrebbe ingrossarsi con le verifiche in corso. Il piano dell’Agenzia delle Entrate nel Documento programmatico di finanza pubblica, prevede l’invio di 15 mila lettere nel 2025, 20 mila quest’anno e 25 mila il prossimo ai fini di verifica. Al 31 dicembre 2025 su circa 3.500 pre-controlli, la necessità di regolarizzazione riguardava circa 1.550 immobili.
Consigli finali prima del 16 giugno
Che cosa fare in vista dell’acconto dell’Imu, dunque? Innanzitutto, è bene verificare l’aliquota del proprio Comune perché la riforma del prospetto nel 2025 può tradursi in un riassetto delle aliquote applicate (si può fare sul sito dell’amministrazione o sul portale del Dipartimento delle finanze del Mef). Come già spiegato, l’acconto si paga con le aliquote dell’anno precedente. Le delibere 2026, se correttamente adottate, entreranno in gioco con il saldo del 16 dicembre, salvo conguagli.
Il calcolo è sempre lo stesso: valore della rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il numero della categoria (per le abitazioni è la 160) e, poi, per l’aliquota del Comune. Per chi possiede seconde case non usate, il suggerimento è di controllare se il Comune ha deliberato lo sconto del 50% per gli immobili a disposizione sfitti e non in comodato.
Lo stesso vale per i pensionati italiani residenti all’estero, per chi ha un fabbricato inagibile o può rientrare in una delle nuove misure (occorre attivarsi per il riconoscimento dell’agevolazione).
Sanzioni e rottamazioni enti locali
Occhio anche alla riforma delle sanzioni. Quelle legate all’Imu, saranno ricalibrate in base alla gravità dell’irregolarità: 100% della sanzione minima per l’omessa dichiarazione e 40% per dichiarazione infedele. Semplificati, invece, gli adempimenti: per esempio, è previsto un unico modello telematico per la dichiarazione e la domanda di esenzione in caso di immobili occupati abusivamente. Via libera anche alla rottamazione degli enti territoriali. Le disposizioni applicate sono quelle della Rottamazione-quinquies.
Secondo la commissione per l’analisi del magazzino della riscossione, il carico di credito residuo di tributi locali inevasi è pari a 41,97 miliardi di euro: di questi, 27,61 miliardi di euro sono relativi ai Comuni. Ma l’importo con “alta aspettativa di riscossione” si ferma a 19,72 miliardi di euro.
La scelta di “sanatoria” per Imu, Tari o multe stradali, però, spetta all’ente creditore. Chi deciderà di aderire, deve deliberarlo e trasmetterlo ad Agenzia delle entrate-Riscossione entro il 30 giugno (l’agenzia specificherà come farlo entro il 15 giugno).
Per i contribuenti, la finestra si apre in autunno: entro il 15 settembre, Agenzia delle entrate-Riscossione renderà disponibili, nell’area riservata, i carichi definibili. Il “debitore” potrà fare domanda dal 16 settembre al 31 ottobre mentre l’Agenzia della riscossione è tenuta a comunicare l’ammontare delle somme dovute a titolo di definizione agevolata e l’importo delle singole rate entro il 31 dicembre 2026. Il pagamento potrà avvenire entro il 31 gennaio 2027 in un’unica soluzione o nel numero massimo di 54 rate bimestrali di pari ammontare, con scadenza il 31 gennaio, il 31 marzo, il 31 maggio, il 31 luglio, il 30 settembre e il 30 novembre di ciascun anno a partire dal 2027. In caso di pagamento rateale, tuttavia, si applicano gli interessi al tasso del 3% annuo a decorrere dal 1° febbraio 2027.
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